Warum steigen die Preise für Zweitwohnungen?

Rosstat hat eine Woche guter Nachrichten: Nachdem die Agentur einen Rekordanstieg des BIP gemeldet hatte, kam es zu Statistiken über die Preise für Wohnungen. Die Preise für Zweitwohnungen in 2018 sind in Russland im Durchschnitt um 4,1% gestiegen, und in den letzten vier Jahren sind die Kosten pro Quadratmeter nur gesunken.
Die Analysten von Avito verzeichneten ebenfalls einen leichten Preisanstieg – um 5% auf 50.428 Rubel. „In den letzten zwei Jahren (von Dezember 2016 bis Dezember 2018) stiegen die durchschnittlichen Kosten pro Quadratmeter um 7%“, sagte ein Vertreter von Yandex.Realty. „Von 52.800 bis 56.000 Rubel.“

Warum ist das Wohnen teurer? Laut Avito-Experten besteht das Problem in der Anhebung der Hypothekenzinsen. „Besorgt darüber, dass die Zeiten billiger Kredite bald zu Ende gehen könnten, beeilten sich die Käufer, unter den alten Bedingungen einen Kauf zu tätigen“, sagt Ivan Dubrovin, Managing Director von Avito Real Estate.

„Diese Ereignisse sind in keiner Weise direkt miteinander verbunden“, widersprach Alexei Popov, Leiter des CIAN-Analysezentrums. „Die Preise begannen Anfang des Jahres zu steigen, als die Hypothekenzinsen nicht stiegen.“ Popov listet eine Liste von Schlüsselfaktoren auf: die Erholung der Realeinkommen der Bevölkerung, die wachsende Verfügbarkeit von Hypothekenkrediten während eines Großteils des Jahres, die Verringerung der Lücke in Bezug auf die Bereitstellung zwischen Primär- und Sekundärwohnungen sowie das wachsende Interesse der Käufer am Sekundärmarkt nach mehreren Insolvenzen großer Entwickler (Stadtgruppe und andere). .

„Die Gründe für das Wachstum liegen nicht in makroökonomischen Faktoren (Erhöhung der Leitzinsen der Zentralbank und folglich der Hypothekenzinsen), sondern im Wachstum der Nachfrage der Russen“, sagt Yulia Ogorodnikova von Yandex. Immobilien „Die Analyse der Suchanfragen in Yandex zeigt, dass das Interesse an Immobilien, Neubauten und Hypotheken im Jahr 2018 um 22%, 21% bzw. 16% gestiegen ist.“ Vor dem Hintergrund des Wachstums der Anfragen schrumpfte die Datenbank mit den Anzeigen im Internet.

Stimmt mit ihnen geschäftsführender Partner der Firma „Metrium“, Mitglied des Partnernetzwerks CBRE Maria Litinetskaya, überein. „Der Hauptgrund für den Anstieg der Preise für Wiederverkaufswohnungen ist das Wachstum der Nachfrage, das dank niedriger Hypothekenzinsen in den Jahren 2017-2018 möglich wurde. Das Darlehen ist günstiger als in den Krisen- und Vorkrisenjahren (etwa 9,5% pro Jahr vs. 12-14%) und stimulierte vor allem die Nachfrage nach Sekundärimmobilien. Kurz gesagt, sobald der Kredit erschwinglicher wurde, gingen die Kunden zu einer Wohnung und sie machten eine Wette auf die fertigen Objekte. Da vorgefertigte Neubauten das teuerste Segment des Wohnens sind, glaube ich, dass sich die Nachfrage angesichts der schlechten finanziellen Situation der Bevölkerung auf Objekte im alten Wohnraum konzentrierte. Darüber hinaus war selbst im „sekundären Gehäuse“ nicht der „erste Frische“ Käufer auf der Suche nach den günstigsten Objekten. Dies führte zu einem allmählichen „Auswaschen“ der am besten zugänglichen Objekte vom Markt bzw. zu einem Anstieg des Durchschnittspreises. “

Ein weiterer Faktor, der den Preisanstieg beeinflusst, könnten Änderungen in der Regulierung der Bauwirtschaft im Hinblick auf das Verhältnis zwischen Bauträgern und Co-Investoren sein. „Die Reform des gemeinsamen Baus wird zu höheren Preisen für neue Gebäude führen“, sagt Litinetskaya. – Der Aktienmarkt hat immer Käufer angezogen, vor allem niedrigere Preise. Die Russen hatten die Möglichkeit, moralisch und physisch relevante Wohnungen zu kaufen, während sie 20 bis 30% ihrer Kosten einsparen … Nun werden diese Einsparungen nicht so offensichtlich sein: Die Differenz zwischen den Kosten für die Unterkunft im Gebäude von der „Grube“ bis zur Inbetriebnahme wird geringer , wenn die Entwicklerkosten steigen. Gleichzeitig steigen die Risiken für die Käufer aufgrund der Umstrukturierung der Branche. Daher werden einige potenzielle Käufer von im Bau befindlichen Wohnungen höchstwahrscheinlich auf den Sekundärmarkt umsteigen, der sich zu einem Preis nicht so sehr von dem Primärmarkt unterscheidet. “

Spezialisten des analytischen Zentrums „Indikatoren des Immobilienmarktes“ IRN.ru und glauben, dass es in Wirklichkeit kein Wachstum gibt. „Selbst in den erfolgreichsten Marktsegmenten lag das Wachstum der Rubelpreise weit hinter der Abwertung der Rubel“, sagt die IRN-Studie. – Das heißt, die realen Kosten eines Zählers sinken seit vier Jahren. Es ist nur so, dass dieser Trend 2018 durch eine starke Abschwächung der Landeswährung verdeckt wurde. „

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